Desde 1976 en España los precios se han multiplicado por 16 en términos nominales, aunque sólo se han doblado en términos reales. Y lo que vale destacar es que nunca se ha observado un descenso nominal de los precios de la vivienda. ¿Por qué pasa esto? Es una pregunta que esta nota intentará responder.

Qué factores influyen
La vivienda representa en España dos tercios de la riqueza total familiar, además de respaldar un tercio de los activos de las entidades financieras. Por lo que el acrecentamiento del precio de la vivienda puede tener una importante influencia en la economía y en el Sistema Financiero.

El Banco de España ha considerado la evolución de los precios de la vivienda entre 1976 y 2002, con el cual llegó a una conclusión clara: en este país los precios se han multiplicado por 16 en términos nominales, aunque sólo se han doblado en términos reales.

Pero el crecimiento de los precios no ha sido uniforme, sino que se han intercalado periodos de fuerte aumento de precios con otros de inflación más moderada o incluso estancamiento. En cualquier caso, nunca se ha observado un descenso nominal de los precios de la vivienda.

En los últimos años éstos habrían vuelto a acelerarse en España, aumentando más del 55 % en términos reales entre 1997/2002.

La vivienda es un objeto de inversión y de utilidad (cubre la necesidad de alojamiento) para el hombre. Entre los factores que explican su demanda se encuentran: los tipos de interés, renta familiar, factores demográficos, activos de inversión alternativos, oferta de crédito bancario y de otro tipo (por ejemplo, fiscales).

Entre los factores comunes para explicar una subida de los precios en los últimos años, se encuentran: la traslación de liquidez desde la renta variable y la mayor disposición de las entidades financieras para aumentar su cartera de préstamos.

Para finalizar, sólo se debe considerar que el comportamiento de los precios de la vivienda ha mostrado un perfil similar en términos de vivienda nueva y usada, o su evolución en zonas urbanas.

El mercado de la vivienda en 2006
El boom inmobiliario parece tener un límite, ya que se estima que las viviendas aumentarán sólo un 5% en 2006, habiendo sido en 2005 de un 12%. Entre 2002 y 2004 la vivienda encareció en España a un ritmo anual medio del 18%.

Según los expertos se está produciendo un ligero retroceso de la demanda. Se detecta también una ampliación del plazo de venta de las promociones inmobiliarias, ya que antes el periodo de venta medio estaba situado en 14 meses, ahora lo está entre los 18 y 20 meses. Además la vivienda empieza a perder interés entre la demanda extranjera.

Según la misma fuente el ritmo en la construcción de viviendas podría retroceder un 5%, en especial en zonas costeras y en las ciudades donde los precios han subido mucho más.

A partir de 2006 se considera que la demanda estará en torno a 600.000 viviendas anuales hasta 2011. Los principales factores que provocarán la demanda serán la inmigración y los extranjeros no residentes. Los expertos también fijan un creciente peso de la compra de viviendas por extranjeros coincidiendo con la recuperación de las economías europeas. Aunque en todo caso la promoción desempeñará un papel importante a la hora de captar estos mercados. La demanda potencial que se va a generar en los próximos años se la disputará España con algunos países emergentes, como Turquía.

El caso de los otros países europeos
Para saber si la vivienda en España es cara, resulta interesante saber lo que sucede en otros países europeos. Este país, junto al Reino Unido, se sitúa entre las naciones de Europa en los que el mercado inmobiliario aparece más vital. Este no ha sido el caso de, por ejemplo, Alemania que se ha enfrentado incluso a tasas de variación negativa en los precios de las viviendas.

Una de las conclusiones más interesantes es que pese al espectacular crecimiento de los precios en los últimos años, en España la vivienda es significativamente menos cara que en los países europeos de referencia.

Daniela Ceccato