Cómo conseguir una hipoteca beneficiosa en tiempos en que tenerla parece casi indispensable

El sueño de la casa propia es ancestral y se ha ido transmitiendo de generación en generación. Y para todos aquellos que no tienen la fortuna de ser propietarios de una vivienda (la gran mayoría de la población, por cierto) y que ya están hartos de alquilar, los préstamos hipotecarios se perfilan como la gran alternativa, máxime teniendo en cuenta su favorable tratamiento fiscal. Debido a la creciente atención que vienen concitando en la población, bancos, Cajas de Ahorros y entidades financieras en general están haciendo de las hipotecas el eje central de su negocio en España. Tan es así, que incluso la banca extranjera hace esfuerzos por competir en este mercado.

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la regulación de las hipotecas constituye un ejemplo de transparencia y respaldo legal a la defensa del consumidor que se pone de manifiesto aquí más que en ningún otro país de Europa. Estas garantías han generado una expansión y una solidez del mercado español tales que permitieron, por ejemplo, que capitales ibéricos adquirieran el Abbey National Bank, cuarto banco británico especializado en préstamos hipotecarios.

Pero, como dijo Jack el Destripador,  vayamos por partes… Ante todo, ¿qué es una hipoteca? En realidad  sería más apropiado hablar de “préstamo hipotecario”, ya que consta de dos elementos: un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o una Caja de Ahorros) presta una cantidad de dinero a otra (el deudor); y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor. Ésta consiste en que un inmueble (o varios) se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados el banco, o la Caja de Ahorros, puede, mediante unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el banco o la Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales. El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de incumplimiento, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el banco limita estas posibilidades (sin que se las pueda prohibir).

Veamos ahora los pasos a seguir en el caso del préstamo que toma un particular de un banco o Caja de Ahorros para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier otro préstamo con hipoteca. No obstante estos consejos son generales, conviene ante cualquier duda acudir a un notario, ya que éste va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que nos podrá dar un asesoramiento independiente y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario. Básicamente, el procedimiento abreviado sería: 1°) establecer qué cantidad se va a pedir; 2°) recopilar toda la información pertinente; 3°) solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante; 4°) escritura pública ante el notario; 5°) inscripción del préstamo; 6°) cancelación.

1°) Debe contemplarse el hecho de que el préstamo hipotecario comporta importantes gastos fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida), comisiones de apertura que cobra el banco (que no suelen ser inferiores al 1% de lo solicitado como préstamo), gastos de notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc. Por tanto, hay que tenerlos en cuenta y no pedir sólo lo justo lo que nos haga falta para pagar la vivienda, porque en ese caso no tendremos lo suficiente como para hacer frente a los gastos totales. Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen conceder préstamos por más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Los bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 o 40% de los ingresos del solicitante del préstamo.

2°) Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo a nuestro banco de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro banco. La información básica se consigue a través de los folletos informativos que las entidades deben entregar gratuitamente a cualquiera que así lo requiera.

3°) La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son buenas y el cuadro de amortización para dilucidar si podemos hacer frente a los pagos. La oferta vinculante tiene una duración mínima de diez días, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

4°) Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura. Aunque la mayoría de los bancos o Cajas de Ahorros no lo dicen, el cliente tiene derecho a elegir notario. Cualquiera de ellos tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si así lo desea, a elegir el escribano que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo al banco o Caja de Ahorros. El cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma. Si bien es posible, e incluso recomendable, pedirle asesoramiento antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones -financieras y no financieras-, y se pueda consultar al escribano cualquier duda. Lo que no se puede hacer es tratar de negociar las condiciones con el banco en este momento. Normalmente sus representantes, los que van a firmar, no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la signatura. Se podrá firmar o no, pero es difícil (aunque no imposible) que se cambien las condiciones en esta instancia ante el notario.

5°) Para que la hipoteca produzca efectos es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada). A veces sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado.

6°) La cancelación es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Si bien cuando se paga el préstamo en su totalidad ya no podrá hacerse efectiva la hipoteca pues ésta sólo se ejecuta en caso de incumplimiento, es necesario hacer constar formalmente esa extinción de la hipoteca a través de la cancelación. Para ello se precisará una nueva escritura pública ante notario, cuyos gastos se suelen prever en el documento de constitución de hipoteca y serán a cuenta del deudor. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor: la otorgan los representantes del banco o Caja de Ahorros.

¿Cuáles son las mejores hipotecas del mercado? Aunque esta respuesta parezca una verdad de Perogrullo, las que se adapten con mayor precisión a nuestras necesidades específicas. Por tanto, partiendo de las condiciones generales que más nos convengan, y habiéndonos informado exhaustivamente antes, lo mejor será negociar con la entidad otorgante. Buena suerte.

Boris Krygel